地产No.1成长历程-解读顺驰

 
  我们把要拿的土地分成四大类，第一类是指三线城市的小地块，可以快速实现现金流并放大；第二类是主要城市的中高档项目，规模不大，一期就可以开发完的；第三类属于目标城市的中等地块，分两期开发；第四类则属于目标城市的大型地块，符合公司长期战略目标，能够使我们成为区域性的领导者。我们拿地是在这四类之间不断进行动态的平衡，都是大项目的话，现金流转不上来了，都是小项目，你就不会有影响力。我们现在既有1平方公里的地块，也有100亩的地块。像这样的安排，都是我们长期的战略。 
  关于地价 
  我们并不愿意高价拿地，而且从结果上来看，我们也并没有高价拿地。苏州地块每亩价合208万，而最近苏州邻近地段拍卖的地块，每亩均价已达375万。相对来说，石家庄的那块地价格确实高些，但是从那时起到现在，石家庄还没有一块地出来。在没有比较的前提下，判断价格的高低也就没有意义了。 
  北京大兴的地块，600亩地地价款为9.05亿，其中460亩的建设用地，合195万元一亩。这其中包括近150亩的绿化和道路代征地，加上各种配套在内，如此折算下来，价格肯定是不贵的。 
  关于土地款的支付 
  很多人对于顺驰的资金使用状况都有着很大的误读。比如以为我们是以去年40亿元的销售回款去买地，而事实上我们去年用于买地的资金大部分是用今年的销售回款支付的。04年，顺驰共有29个前几年就付清地款的库存项目在售，每个月都有7个亿的销售回款，这还不包括新的贷款。 
  另外，每一块地在拍卖时都有一个付款计划，这意味着不必马上交齐整块地的地价款，你拿到地后只需按照政府的付款计划付款。比如北京领海，首期付30%，第二个30％是在一年后付的，其余的是在两年内付清。我们在各地都是按照政策或者合同要求付款的，土地款顺驰基本上是按时付的。 
  关于资金 
  顺驰一直是采取综合资金解决方案，而不是单一渠道的银行贷款，主要包括三个方面： 
  合作伙伴。包括天津的天津信托、华厦、滨海市政、市政投资、津滨发展、津报集团，包括联想、北京首创，包括全球知名的摩根士丹利等，都是在各个领域首屈一指的优势企业。而且这些合作伙伴关系都是以股权投资的方式，其特点是风险共担，共同发展。 
  和信托公司、境外基金的合作。如天津首个房地产项目集合信托就是天津信托公司发行的顺驰“蓝调街区”项目。 
  不断开拓融资渠道。房地产是一个资金密集型的行业，而开发行业的资金紧张是一个全国范围内的普遍现象。目前我国金融配套条件不发达、不成熟，为开发企业服务的融资工具极其有限，资金成为整个行业的瓶颈——这是一个无法回避的难题。但是顺驰同任何一家同行一样努力地解决这个问题，共同攻克这个难题。顺驰正在不断开拓融资渠道，比如密切筹备中的赴港上市，与国际投资银行的战略合作等。 
  关于速度 
  1、项目开发速度快 
  顺驰项目开发速度快是基于以下几个因素： 
  准备工作充分。我们在参加土地招拍挂之前，一般都会对所中意的地块进行详尽的研究分析，并投入巨资进行规划设计。这就保证一旦获得土地，能够很快进入开发程序。当然，这会带来一定的成本，如果没有获得这个地块，我们付出的代价也是值得的。 
  内部协调配合做得好。各部门齐头并进。在顺驰，从拿地前开始，所有的工作，研发、开发、策划、销售、工程、物业等部门都同时参加，各部门协同作战紧密配合，大大缩短了时间。正因为要协调，所以需要开大量的会。这些会往往是很多部门一起开，一起解决问题。这大概也是顺驰会多的一个原因。 
  工作投入。顺驰人工作时间工作强度都远远超过别的企业。正是这种投入，让我们走到了别人的前头。 
  外界人士看到我们进度快，是因为我们节省了前期工作的时间，节省了开工之前筹备的大段时间，而并不是快在工程建设上，我们所有的项目安排都留了足够长的时间给工程。这样做，最终的结果就是既提高了速度和效率，又保证了质量。 
  2、公司发展速度快 
  顺驰发展快是因为我们勇于面对困难解决困难。当别人遇到困难退缩了，顺驰克服了困难，我们就比别人有优势了。顺驰十年来的发展历程充分说明了这一点。 
  顺驰发展快是因为生存的需要。因为我们希望企业能够获得更大的发展空间，所以我们就必须不断地快速扩大我们的实力，增加我们的规模。只有不断扩大，才能更好地抵御风险，才能更好地实现股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意的结果。   
  顺驰观点(2)   
  顺驰认为，发展快固然有风险，但发展慢的风险更大，不发展风险最大。十几年来，因为发展太快而倒下的著名企业屈指可数，但因为发展慢或没有发展而倒下的企业，恐怕多如牛毛。速度快，不一定风险大，关键是体系是否支持你的速度。顺驰的速度是建立在自己的商业模式之上。 
  顺驰认为自己最大的风险并非发展速度问题，而是在于企业的基本问题解决不好所带来 
  的系统风险。而这种系统风险才是最大的风险。 
  我们会根据情况做出节奏的调整。一个企业的发展不应该是一个节奏，因为你跑的是长跑，有时候快，有时候慢，如果永远都是一个节奏，那就有问题了。最重要的是，该快的时候一定要快，该慢的时候一定要慢，现在宏观形势还不太明朗，我们的节奏已经慢下来了。 
  关于上市 
  上市是目前我们在做的重要工作之一，正在推进过程之中。 
  我们上市的目的是通过融资改善资本结构，要和国际资本市场接轨，为了企业长远发展，而不是为了解决眼前的资金问题。实际上，上市对今年的贡献很有限，上市的募集资金是从来没有包括在今年资金预算里面的，10亿元左右的融资额对于我们现金流的影响不是特别大。目前我们的资金来源不外乎三块：自己的钱，销售回款和合作伙伴的钱，金融机构的钱，而合作伙伴的钱和销售回款要比银行的钱多得多；此外，拿地也不是为了上市，实际上新增的土地并没有放在上市范围内，因为新拿的土地现在无法产生增值，只能增加一堆负债，对投资者没有任何好处。 
  目前，上市的工作很顺利，基本都在按照我们的计划在往前走。但是现在的大环境不是上市最好的时机，宏观调控对香港股市的影响很大，这种情况下上市太不合适。 
  关于人才 
  年轻不等于没有经验，年纪大不等于经验多；年轻也不等于能力低，年纪大也不等于能力高。顺驰的人看着年轻，但是经验已经很多了，在顺驰的几年中，他们已经参与了很多项目，积累了很多经验。 
  年轻并不等于房子的质量盖得会有问题。顺驰在天津能做到那么大开发量，能有那么好的口碑，占有那么大的市场份额，是因为我们有好的产品，我们的产品质量已经经受了客户和时间的考验。 
  我们的用人标准是，你是否符合我们的企业文化，是否支持战略，是否努力，是否有责任心，是否有发展潜力，和年龄无关。 
  关于宏观调控 
  1、基本看法 
  土地、金融政策紧缩不是在打击房地产发展，只是其增长速度要与经济增长同步，这是一个最根本的调子；政策不是突变，是一个规范性的延续；所有企业都会受到影响，只是程度上的不同；需求仍然是真实的；不同区域，地区对变化的敏感度不一样。 
  2、顺驰观点 
  从整个房地产市场来说，宏观调控主要有两方面的影响：在供给方面，限制土地投放量，限制贷款，也就是限制进入市场的房子，供应将减少；而对需求方面则影响不大，所以需求减少的可能性不大。因此看来，地价和房价不会下跌，市场前景看好。从企业发展来说，国家宏观调控对大企业来说是件好事，它实现了优胜劣汰。银行收紧贷款，今后小企业的日子会不好过。 
  对于像顺驰这样的大企业，宏观调控不但不会限制我们的发展，反而可以促使我们在市场竞争中赢得主动。有一个事实很能说明问题：去年121文件出台以后，很多企业很紧张，而顺驰恰恰就是在121之后开始加快全国化发展的步伐的。 
  宏观调控对顺驰这样的大企业肯定是利好的。在新的市场条件下，由于政策的约束更加规范，市场要素更为成熟，各种资源必然自动地向大企业集中，向优秀企业靠拢，这样顺驰在土地收购、融资方面越来越容易了。银行等各种金融、投资机构作为市场机制下地企业，为了自身的发展，必然选择最好地合作客户。现在银行对开发企业资信度地审核更加严格了，但恰恰因为这一点，他们最乐意向顺驰这样的大客户集中。 
  我们对房地产的前景持有百分之百的信心，因为中国的房地产需求是真实而巨大的。这个行业也还是个幼稚行业，还会有很多年的快速发展。但是具体到每个区域、每个城市，能不能进入，每块地要不要拿，产品能不能卖出去，完全是靠供求关系决定的。