房地产神曲

 
    要认识和谐社会的真正价值，需要将新中国的三次社会变革联系起来看。在此之前，新中国已经经过了政治社会、经济社会两次巨大的社会变革。 
    首先是政治社会。从新中国建立到1978年，社会以“政治”为中心，政治社会的游戏规则是比政治资历。要获得权力以及利益，要看你打过多少年仗、哪一年光荣入党以及家庭出身背景。钻空子的做法是“混”，混得越老，资格越多，权力越大。长此以往，人人都在办公室、会议室里磨屁股，生产变成了闹革命。讲口号的人一大把，抓生产的人被打击，经济进步不了，国力也无法强盛。所以，催生出了鼓励“黑猫白猫”去“抓耗子”的经济社会。 
    其次是经济社会。从1978年到2004年，社会以“经济”为中心。经济社会的游戏规则是“致富光荣”以及“财富向资源靠拢”。想要在这个社会获得成功，需要看你有多少资源和能耐。所以，以结交有资源者的活动层出不穷，效益惊人，而拉拢领导干部的腐败现象也相当普遍，屡禁不止。这个社会最致命的问题在于，财富本身就是资源，经济社会的游戏本质就变成“以资源换取资源”，所以，“经济社会”这个伟大的词语，其本质就是资源交易。于是就有了贫富悬殊出现。当差距拉大之后，冲突就会出现，影响安定团结。 
    房地产商的妖魔化，正是经济社会的资源游戏所导致的。而大部分开发商的发家史也证明了这一点：先和权力搭上关系，想方设法弄块地，以地到银行去贷款，贷款后搞开发，开发成功后，就以真正的开发商身份重复拿地和贷款。不断重复这一过程，不断积累财富，最终变成了今天的他们。 
    第三就是当前强调的和谐社会。经济社会的悬殊矛盾催生出和谐社会。所谓和谐，就是事物按照本质规律融洽地、持续地发展，所以游戏规则是按照“事物本质规则”办事。天天讲资格，机器不运转的做法，以及想以资源去让鬼推磨的做法，都在这个社会逐渐失去市场。想要在这个社会继续做一名地道的房地产商，那么就必须懂得房地产的真正需求规律，而不可用垄断优势去玩政治手腕，更不可肆无忌惮地愚弄购房者。 
    应当指出的是，和谐社会绝不是乌托邦式的“理想国”，它在中国有非常悠久的历史根基，有千百年文化底蕴的传承。在当今和谐社会唱主角的，将是有知识、有责任、有规则的人。无论是人与人之间，还是人与自然之间都能和谐相处，融洽稳定。 
    既然经济社会让“摆资格”的人处境尴尬，那么，我们也同样有理由相信，和谐社会可以让“玩资源”的人备感失落。虽然和谐社会并不是专门为房地产商而提出的，但它所产生的功效，同样适合这个富翁云集、暴利嗜血的行业。 
     
第一部分
“房产新政”对开发商的生死隐喻（1）
    许多事情的真相其实从来就没有被掩藏过，它一直摆在我们的面前，只有浑浊的眼睛才会视而不见。从121文件到71号令，已经表明了政府部门对房地产行业的态度，到新旧“国八条”时，这种态度和意图已经变成了实际的行动。 
    与过去“上有政策”都被“下有对策”消解掉的往事不同，“房产新政”政行令通的现象表明，国家的目的不是简单地治理一个行业，而是在推进社会的演变，“房产新政”只是这次社会转型的必要之举，毕竟我们是要共创一个和谐社会。 
    今天民众抱怨极深的房地产业，其实只是经济社会的房地产业，在“资源向资源靠拢”的游戏规则左右下，开发商所赚取的，除了钱以外，还包括左右媒体所带来的话语权，以及土地占有行为中体现的“政治权力”，而房子本身，也远离了居住的本能，魔化为赚钱牟利的工具。 
    结合当下社会在政治领域、经济领域、社会领域若干变革可以看出，国家的意图并非仅仅是治理一个房地产业，而是在催生一个全新内涵的社会出现，由此我们可以窥视“房产新政”的决心和力度于一斑。 
    这种摧枯拉朽的力量，正如小平同志当年掀起改革序幕一样。 
    ○  规则之变：从资源时代走向购房者时代 
    行业往往只是表面化的东西，在不同的时代，即使同一行业也有不同内涵。而决定行业内涵的，则是该时代的话语者，如同今天CEO们掌握的企业与过去产权不清的企业，是完全不同的景象。 
    过去的房地产，遵循着经济社会的游戏规则，其话语者是资源所有者，所以房地产游戏的主角仅限于拥有土地和拥有金钱再加上拥有舆论权的几类人，其组成无非是政府、开发商、银行、媒体以及拥有资金的炒房者。购房者不拥有任何资源，被排斥于利益相关者之外，仅仅成为消费的对象。所以，过去的房地产可以被称为“资源的房地产”，开发商则是公开的资源整合者。 
    而和谐社会则主张均衡地照顾好所有人的利益，让人人都有赢的机会。购房者不但会加入到房地产游戏之中，而且还会依靠其在产业链条里的最终地位和庞大数量，逐渐成为这场游戏的主角。所以，那种烂尾楼都可以销售出去、房价越卖越高、开盘就封盘以及单方制定霸王条款等将一去不复返，购房者会以其主角地位，将“性价比、信息透明、公正合理、满足需求”等条件，变成房地产游戏的新规则。 
    由共建和谐社会的指向导致的房地产变革，最根本点就在于开发商与购房者的地位正在发生变化。资源决定一切的规则开始失效，购房者正逐渐成为开发商需要取悦的对象。 
    这种转变将是所有开发商必须面对的难题，因为目前房地产市场里尚未出现真正懂得消费者的开发商，包括一些所谓的行业领袖。 
    ○  土地将成为开发商最大的陷阱 
    同一种事物，在不同社会和阶段，它的价值可能有所不同。在不健全的经济社会中，土地作为资源，往往可以通过倒卖、囤积等方式，为某些资料占有者打开牟取暴利的方便之门。 
    同样是土地，依然是资源，但在一个和谐的社会中，则有可能会成为开发商最大的陷阱。原因是，首先，城市化的速度将会放慢。第一次土地囤积可以获取暴利的真正原因在于，它遇上了中国城市化的浪潮。20世纪70年代的生育高峰是这次城市化进程的人口保障，使得大部分中国城市十年间膨胀了数倍，几乎每个城市都有几个让人眼红的“土地占有开发商”。城市化进程随着70年代生育高峰飞速发展，势必也会随着80年代的计划生育而降低速度。其次是土地放量非常大。最近两年，大部分城市都进行了为期至少20年的城市带规划，除了几个大型城市因市政建设成本外，其他的城市都有大量的规划土地，只要政策一宽松，可以随时投向市场。第三是土地已经成为国家重点监控的对象。新“国八条”有明文规定，两年之内不开发的土地，国家将无偿收回。过去的资源就有可能变成占用资金的负担。最后，土地成本的确是在增高，这不仅体现在公开的土地获取途径上，也体现在拆迁等其他成本上。 
    因此，模仿前人依靠土地赚钱的地产商，有可能因为土地而掉进深渊。 
    ○  撞车开发是自杀行为 
    社会群落结构是金字塔形状的，但大多数城市的产品属性是纺锤型的――中高档住宅占了很大的比重。 
    究其根本原因，不是中高收入者占购房者比重大，而是开发商的暴利心态所致。许多受地块属性所限、不适合做中高价格的项目，被开发商刻意拉高了价格，甚至通过精装修等后天手段来达到目的。 
    几乎每个开发商都在修中高档住宅，这不仅是一种集体无意识，而且是一种刻意的撞车行为。因为一旦土地成本和规划指标确定以后，价格做得越高，利润也就越大。但任何人都知道，撞车行为无论如何都是风险极高、危险极大的行为，无异于集体自杀。基本理由有下列三点。 
    第一是需求明显不足。每个城市的中高收入者毕竟是少数，大部分中高价格的楼盘，实际上很少落到居住者手里，不少房屋被炒房者囤积起来，待价而沽，而炒房者则是这次“房产新政”的重点打击对象。 
    第二是哄抬房价造成后遗症。数量巨大的中低收入者满足不了房价的飞涨，他们必须付出额外的高代价来获取并不想要的“高品质”，这使得城市房价整体上水涨船高。这种竭泽而渔的做法，也使得开发商自己的生存大环境趋向恶劣。 
第一部分
“房产新政”对开发商的生死隐喻（2）
    第三是品质无法支撑房价。那些土地有硬伤或者区域配套不成熟的地块，并不适合做中高档楼盘。即便通过建筑设计、附加价值来强拉品质，到了购房者的房地产时代，也会落个“性价比偏低”的评价，从而严重影响销售。 
    ○ “房产新政”绝对不是针对房价 
    最近许多官方和民间舆论的焦点，都锁定在了房价上。