地产No.1成长历程-解读顺驰

 
  每天电话会议 
  顺驰无法掩饰对资金的需求。开发项目资金压力最大的时候，是在它的启动阶段，这时销售回款回不来，银行贷款进不来，只能靠自有资金。一些通过公开方式取得的大型项目，它们投资都在几十个亿以上，首付款也有好几个亿。但宏观调控政策对顺驰这样急剧扩张的企业，就像当头一棒。 
  资金问题曾经令孙宏斌惊出一身冷汗。2004年4月27日中午，顺驰刚刚和摩根斯坦利签署合作协议，然后孙宏斌启程去香港，在北京机场，他接到了银行暂时停止贷款的消息。而为了领土地证，顺驰刚刚交了17亿元。形势一下子严峻起来。当天晚上9点，顺驰的几位高层在香港开了碰头会，决定接下来的两个月停止拿地。此后连续两周，他们每天晚上10点定时召开电话会议，安排资金调配。 
  从5月开始，顺驰果然感受到了宏观调控的威力，南京、苏州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。5月3、4、5日三天，顺驰又召开领导团队会议，再次下决心5、6两个月不拿地。5月中旬，天鹅湖年中大会再次确定，为了保证公司安全，到7月份之前不能拿地。 
  在5月、6月期间，有关顺驰的负面传闻已经骇人听闻了。顺驰则频频召开紧急会议，缜密地做出了全员应对的方案。一方面，确保开盘项目的销售回款，确保新项目的开工和开盘。另一方面，他们分析了企业面临的各种外部风险，分析了那些与楼盘相关的政府、银行、合作伙伴、媒体等，在听到这种谣传后，可能会受到什么影响。凡是可能受到影响的，顺驰该如何去做解释工作，如何沟通，如何取得支持。还有就是调整上市ＩＰＯ节奏，推迟了本来计划2004年6月的上市。因为在当时那种市场条件下，已经不适合上市，宏观调控对香港市场影响太大了。 
  好在形势没有恶化下去，就在那两个月，顺驰在长三角的项目先后有6个开盘，项目的回款让孙宏斌松了一口气。同时，顺驰连续做了8笔信托，加起来超过5亿元。这么一来，顺驰的资金调配会才改为每两周开一次。 
  天鹅湖会议暂停拿地 
  这次宏观调控在刚开始的时候，并没有引起太多人的警惕。好比是慢慢加温的热水，开发商就像那个著名寓言里的青蛙，一开始没有感觉到多么严重。随着慢慢加温，政策一点点地在变化。一旦蹦出来，才会发现水已经很烫了。 
  2004年5月14日，天津武清县天鹅湖度假村客人突增，顺驰分公司高级经理以上员工600多人，从各地星夜兼程赶赴酒店。两天时间，除去短暂的吃饭和压缩了的睡眠时间，几百人几乎连轴转开了30多小时的会。大会要解决三个方面的问题：对全国化战略实施以来的情况进行总结；当前房地产形势变化的应对；今年下半年和明年的战略思考和战略部署。最后决定，下半年工作重点是“聚焦销售”，而不是大举拿地。 
  会上分析：土地和金融的全面紧缩并不是打击房地产行业的发展，房地产还会发展，只不过是增长速度与经济增长适当同步。政策不是突变，是规范性的延续，是更大力度的规范。所有企业都会有影响，但影响的程度完全不一样。真实的需求仍然是市场的最大力量。今后，房地产行业的资本资金密集型特点更加突出，大企业将加速崛起。 
  顺驰认为，2004年房地产投资增幅会降低，当年的土地供应量增幅会减少，而全年供应量相比2003年不会有明显减少。上半年受政策影响上市量较少，但下半年会有一定放量，会有土地储备机会。预计2005、2006年市场的销售情况会非常良好，政府会更希望和有实力、操作能力强的开发商合作，限制出让价格涨幅过快。在土地交易市场越来越透明的情况下，适应市场化运作的企业将有更好的机会。 
  面对严酷的现实，顺驰要调整、要改变。顺驰的对策是：聚焦当前的现金流，聚焦提高项目操作水平，坚决推进资本、资金新的平台。加大对不同区域土地供应量和结构的深入理解和研究，制定合理的土地储备规模和节奏，集团平衡和整体把握不同区域土地储备的规模。 
  “最困难的时候挺过来了” 
  虽然顺驰资金链依然绷得很紧，但孙宏斌并不认为一两个项目的操作不成功就会导致整个资金链断裂，“可以少拿一两块地，最坏的打算是暂时卖掉一块地，调一调而已”。万通冯仑也认为，顺驰说到底是一个开发公司，而且每个项目相对独立，最坏的结果就是收缩规模，和德隆不同。   
  宏观调控：绝处相拼(2)   
  进入2004年6月，随着石家庄、南京、上海等地的几个项目顺利开盘，标志着顺驰全国化战略初战告捷，同时预示着顺驰的地产版图大局已定。这时，距离顺驰大举买地大约10个月时间，很多地块都呈现迅速升值的趋势，某些地块的市场价甚至超过了当初成交价的一倍。再加上政府对土地市场加强宏观控制，如北京全面控制2004年下半年新增土地供应等政策变化，进一步验证了顺驰对市场的预见。就在政策收缩之前，顺驰打了一个极其宝贵的时间差。 
  全国化战略以来，顺驰相继进入了石家庄、武汉、长春、重庆、上海、苏州、南京、无锡、郑州、洛阳、重庆等多个城市，在当地拥有了一定的市场份额，项目分布趋于均衡，区域架构逐步完善。截至2004年6月，顺驰进入全国16个城市，累计占地面积达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米，这些项目可在未来三年内为顺驰贡献销售额648亿元。此外，其拓展团队同时进入西安、昆明、杭州、广州、海南、厦门、沈阳等主要城市及周边众多二三线城市，对其进行了深入的理解，并与当地政府搭建了良好的外部关系，为后期的项目获取打下了坚实基础。2004年1－6月，顺驰总的销售回款是上年同期的4.55倍。 
  在金融政策震荡的时候，很多人为快速扩张中的顺驰捏了一把汗。但孙宏斌认为，宏观调控对顺驰这样的大企业肯定是利好的。在新的市场条件下，由于政策的约束更加规范，市场要素更为成熟，各种资源必然自动地向大企业集中，向优秀企业靠拢，这样顺驰在土地收购、融资方面越来越容易了。因为银行作为市场机制下的企业，为了自身的发展，必然选择最好的合作客户。现在银行对开发企业资信度的审核更加严格了，但恰恰因为这一点，他们最乐意向顺驰这样的大客户集中。在很短时间里，顺驰的几个外地公司又拿到了5、6笔金融机构的贷款支持。 
  顺驰认为，本轮宏观调控的主要目的是确保中国经济健康、稳定、快速的发展，虽然短期内对某些行业有影响，但中国经济的增长趋势将继续保持。此次宏观调控实质是通过土地供应的限制和信贷投放的紧缩降低固定资产投资规模，抑制其增长过快的趋势。而作为其组成部分的房地产行业成为本次调控的重点，调控的主要目的是规范土地市场、挤压投机行为、优化资金配置、预防金融风险，最终实现市场长期健康发展。 
  2004年8月，在博鳌论坛上，宏观调控仍是业界余悸未消的话题。在有的人暗自庆幸，有的人还战战兢兢的时候，焦点人物孙宏斌却显得自信，气势夺人。“今年顺驰完成120亿销售回款肯定没有问题，5个月后自见分晓！”顺驰这个原来很多人预言中行将崩盘的危险企业，不但没有“木秀于林风必摧之”，而且活得蓬勃，活得张扬。“今年我们共有29个前几年就付清地款的库存项目在售，每个月都有10个亿的销售回款。”掌舵顺驰战舰的船长孙宏斌在博鳌论坛上笑了，表情透着劈波斩浪后的畅快，那种灿烂的笑容，是带领船队穿越了市场险滩、刺破了流言迷雾、经历了“调控风暴”之后的灿烂。 
  九死一生的成功 
  对于业内对顺驰有很多的异议，孙宏斌分析主要是两个原因：“一是很多人不了解，顺驰到了外地，很多人认为我们没有干过房地产，其实我们有很多的经验，很好的产品。第二点是判断不一样，我们认为这个地值这么多钱，他认为不值这么多金钱就产生了异议了，我们认为这个市场会持续走好，他认为这个市场在宏观调控之后会不好。现在为什么大家对我们的异议越来越少了，尤其是能够很明显的看到少了，因为这两点都在变化了，了解对我们越来越多了，判断也越来越一致了。” 
  顺驰引起这么大的非议，与它公然宣布要做第一也有很大的关系。全国还有不少公司心怀第一的梦想，如广东富力李思廉所说，“暗地里努力就可以了，何必要大白天下呢”。顺驰却采取了公开挑战的姿态。孙宏斌说：这是我们的战略，不可能保密，最起码要让所有的员工，所有的合作伙伴都知道，我们并没有想去刺激谁。孙宏斌认为：“其实一个企业的风险主要来自系统风险。资金只是表象，最后阶段才会体现到资金上。媒体报道本身不会对企业有什么直接危害，但媒体会影响到银监会，影响到政府，如果银监会和政府觉得企业出了问题，那才是真的出了问题。所以我们只需要告诉银行和政府顺驰的基本情况，他们如果相信顺驰没问题，那一定就没问题。”