地产No.1成长历程-解读顺驰

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  就在2004年?7月?底，顺驰刚刚经历了“最困难时期”，而部分媒体特别是一些网站上针对顺驰现象还在危言耸听。这时候，顺驰香港上市的工作处于紧锣密鼓的推进阶段，香港金融界对这些流传于网站的种种说法也有些无所适从。正是在这样的背景下，7月28日，由汇丰银行、普华永道、史密夫律师行、西盟斯律师行等著名中介组成的顺驰上市中介团，从香港来到天津一探虚实，考察了顺驰总部和开发的楼盘，并拜会了市建委、规划局、房管局和上市办的主要负责人。甚至天津市主管城建的副市长陈质枫也亲自接见了这批客人，向他们介绍了天津市场的一些情况，同时表示希望他们多推介天津优秀企业到海外融资，对这些知名中介机构与天津企业的合作表示欢迎。现在看来，政府方面对顺驰上市中介团这种不同寻常的重视程度，分明是带着些“以正视听”的意味。   
  宏观调控：绝处相拼(3)   
  有一次，潘石屹在网站访谈中做出判断，顺驰现在是九死一生。当网友紧接着把这个评价转述给孙宏斌的时候，他应声答道：“潘总这样讲，有他自己的判断和思考。我记得有一句话说的特别好，只有经历了九死一生的成功才是真正的成功。其实对任何一家企业来讲，难免会遇到一些困难和风险，而这些困难和风险对企业来说也并不一定就是坏事。假如真的要用‘九死一生’这个词来形容顺驰的话，那我们肯定是那‘一生’。” 
  孙宏斌的这番反击可谓柔中带刚，反应机敏。其实“九死一生的成功”这句原话，出自同样争议很大的华为任正非之口，他在2001年考察了经济衰退连续十年的日本之后，写下了那篇著名的《北国之春》，文中这样说：“什么叫成功？像日本企业那样，经九死一生还能好好地活着，这才是真正的成功。华为没有成功，只是在成长。”   
  可圈可点：最后的洗牌   
  顺驰的行为给利润丰厚、生活安逸的中国房地产行业带来了巨大的冲击。顺驰现象是2000年后新一轮房地产周期的产物，代表了开发商冲破地域藩篱向更多城市发展的特点。回顾中国商品房市场的逾十年历程，经历了福利分房时代建设的兵营式楼房，旧城改造时期出现的新式封闭小区，到1995年流行的物业管理小区。从80年代初到1997年，是中国房地产市场的萌芽阶段，行业暴利现象严重，更多的赢家是不规范运作的房地产企业。到2000年前后形成了一个分水岭，市场在住房分配货币化和个人住房信贷政策等推动下，规范化程度提高，地产新一轮革命的启动。从2002年下半年开始，一系列针对土地供应、金融信贷和产品结构的政策出台，行业门槛提高，消费者的品牌意识强烈，跨地域发展的战略布局成为有实力开发商的共识。以前大家都以本地经营为主，2002年后才有广州合生创展、深圳金地、上海绿地、复地、浙江绿城等一系列新兴企业的崛起，才有福建军团、广东军团进入北京，地产圈才有了京派、海派、粤系、港系等诸般说法。这些新锐企业的年龄多数都和顺驰一样，未足十岁。 
  中国房地产市场化已经十个年头了，但一直是一个幼稚的行业，它的版图一直在划定、分化、瓦解和重组之中。就在第11个年头的时候，一次最强烈的洗牌产生了，121文件的出台，正是这样的一个契机之一，该文件应该说对大型房地产企业有利，是一个给大型公司清盘的好机会。在这个关键的时期，有的在观望，有的求平稳，有的主动出击，顺驰属于主动出击者。富力上市，万科在二线城市布局，上海房地产企业进军北方等，也属于主动出击。我们发现，在行业的每一个发展阶段，都会有不同的游戏规则，谁能够适应新的玩法，谁才能胜出。     
  第四章 商业模式   
  误读地价：换一把尺子(1)   
  顺驰频频天价买地，很多人都在问一个问题：顺驰发展速度这么快，进入这么多城市，得投多少钱，钱从哪里来？有人揣测，顺驰资金链绷得太紧，有人抨击顺驰拖欠工程款很严重，甚至传言顺驰员工工资都断了顿。但是孙宏斌却口口声声说“钱在顺驰从来不是问题”，很多人听了就认为他在吹牛。其实顺驰对钱的理解是，只要你有好的思路、好的资源，在金融环境逐渐好转的情况下，就可以方便地从外界筹集到资金，因此“钱”绝对不是一个好企业应该操心的问题。顺驰的资金解决方案是灵活的，多渠道的，快速周转的。 
  综合的资金解决方案 
  房地产企业和工厂企业的运做方式完全不同，它的项目可以分期操作，多个项目之间又可穿插进行，通过打时间差也是平衡资金运做的一个方式。当然，在不同项目的资金结转过程中，有可能出现一定的缺口，但只要在可以把控的程度内，决不会影响大局，更不会影响项目的施工进度。这种有限程度的资金缺口，有时反映出来，就是令顺驰最受非议的拖欠工程款。而从现实的情况看，从土地供应方、施工队伍、材料供应商、媒体、广告商等，绝大部分合作伙伴都和顺驰保持着良好的合作关系，他们知道顺驰在发展中有暂时困难的阶段，还是相信顺驰、支持顺驰。 
  房地产是一个资金密集程度最高的行业，开发行业的资金紧张是一个全国范围内的普遍现象。不能否认，由于目前我国金融配套条件不发达、不成熟，为开发企业服务的融资工具极其有限，资金成为整个行业的瓶颈。顺驰在这么多年来，一直是采取综合的资金解决方案，而不是单一渠道的银行贷款。通过合作、共同出资组建新平台，是一个很好的方案。在顺驰的10年发展过程中，可以看到一长串合作伙伴的清单，有上市公司、金融机构，有国企、也有民企。包括天津的市政投资公司、津滨发展公司、津报集团，也包括联想、北京首创，还包括全球知名的摩根士丹利等，都是在各个领域首屈一指的优势企业。而且这些合作伙伴关系都是以股权投资的方式，其特点是风险共担，共同发展。顺驰还在不断开拓和创新融资渠道，比如正在密切准备中的赴港上市，比如和信托公司合作。天津首个房地产项目集合信托就是天津信托公司发行的顺驰“蓝调街区”项目。 
  实行全国化战略后，顺驰的预算就由半年做一次变为一周调整一次。顺驰CEO汪浩说，我们会有很多个方案，会同时安排几个方案去解决。“如果某个项目的销售回款没有按预算收上来，我们会首先想到增加其他项目的回款，然后调整原来预算中几笔付款的节奏，或者是把下个月安排的几笔贷款提前。假如缺口还存在，就会推迟或少拿一两块地，马上资金压力就会得到释放。” 
  汪浩说，对于一家全国化大型房地产公司，需要的肯定不是一个成本控制体系，也不是多个项目的管理体系，而是一个能够整合所有行动的完整的管理体系，需要时刻聚焦到目标和现金流上。 
  到底贵不贵 
  北京大兴的地块，600亩地土地款为9.05亿元，顺驰却认为，这块地拿得并不贵。其中460亩的建设用地，合195万元一亩。其中包括近150亩的绿化和道路代征地，加上各种配套在内。何况以前外地发展商在北京拿地特别难，往往是几个月还找不到拍板的人，换句话说，如果通过其他方式拿地，几经转手后花的钱不一定比竞拍的少。顺驰承认，石家庄的那块地价格确实高些，但是从那时起到现在，石家庄还没有一块地出来。在没有比较的前提下，判断价格的高低也就没有意义了。“当地房地产商是用老眼光去看待土地价格，和过去比较，我们看的则是未来。”孙宏斌这样解释。现在这个项目的运行也证实了顺驰的做法基本是正确的。 
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  顺驰衡量地价，标准不是“过去”，而是更长远的“未来”；不是“项目公司”的尺子，而是“高速扩张的大公司”的巨人之尺。标准不同，判断就不同，行动也不同。 
  孙宏斌说：“我们拿的地块虽然价格较高，但都是市场价，而且我并不认为买价贵了。早期在天津开发房地产时，我们拿的地很多都是最贵的，大家都说贵得不得了。但我们不以为然，判断贵还是不贵，不是和过去比，而是和未来比较，必须是基于未来的判断。比如说去年拿地是９９万元，今年拿地是１００万元，结果我们花了１０１万元，贵还是不贵？不贵，因为我们判断，一年后，这块地会达到１５０万元。天津的很多地都是这样拿的，和后来在北京等其他地方拿地一样，都被人认为价格拿贵了。舆论也是都说顺驰这样会死，有一年还有传言说孙宏斌跑人了，１９９８年有一年时间我们都没能从银行贷到款，但挺过来了，顺驰还是这样高速发展起来了。”? 
  拿到这么多土地，顺驰出的钱并不多。孙宏斌表示，2004年上半年天津顺驰为各地输出的资金不到10亿元，大部分钱来自合作伙伴、银行以及去年40亿元的销售回款，像天津市政公司这样的合作伙伴放在顺驰的钱有10亿元之多。 
  预售制度以小博大 
  顺驰买地用的主要是销售回款，这得益于中国现在比较通行的预售制度。如孙宏斌所说，如果不让预售的话，恐怕中国99%的开发商都没法干了。