房地产神曲

大兴的土地我们非常清楚，4.5亿元的土地里面，其中土地出让金的部分是固定的，但是价格拍到9亿多元，翻了一倍多，应该是土地本质的价格，不是土地成本的价格。从全国招拍挂来看，每一次挂牌都限定了土地的创新量，所以涨价全部都不是土地创新，不能说里面没有土地创新，因为有的是按照百分比来做的。所以“招、拍、挂”增长的是土地的成本，而不单单是房地产商约定的，应该保护的是土地供应。我想不用说我是会涨价，还是别人张三、李四说涨价，国土资源部公布的数字是土地高估增长，我们认为房子的价格不应该是土地的成本决定了房子的价格上涨，所以水平市场需求的增长一定会使房价增长。今年上半年土地只增长了2.8%，新开工的面积只增长了百分之十几，而销售增长平均增长了14％，在这么一个巨大的需求情况下，供应量在不断减小，由于土地供给政策的变化，使土地供给的数量在减少，必然会产生供求关系之间不平衡，而造成房价随着土地价格的增长而不稳定。 
    涨价跟我们的房子没有什么关系，我认为最主要的是老百姓为此而付出更多的代价。我们认为国家的一个基本责任是要保证城市居民的住房问题，这是任何一个供应商都必须承担的国家责任。如果我们的农民土地可以有宅基地，而且是无偿获得的，而城市居民需要去花钱买一个土地，所以不能让土地的价格超出了人们承受的能力，这是国家的基本责任问题。 
    资料来源: http://www.soufun.com，2004-09-02 
    然而政府却不是那么好就忽悠的主。“8・31大限”是否会令房价上升，他们心里比谁都清楚，从71号令出台的背景可以看出，“招、拍、挂”政策出台的主要目的，是为了杜绝暗箱操作现象，一方面避免国家利益受损，另外一方面，是营造一个公开透明的行业体系。当然，这个政策只伤害那些5万元拿地、50万元卖出的暗箱暴利者。公开的拍卖政策，在房价保持不变的情况下，分流的只是暗箱者的利益。 
    另外，即便“招、拍、挂”政策会导致房价上升，从整体来看，也只可能在2006年出现。2004年和2005年以“8・31”为借口涨价的新开发楼盘，其实大部分都是过去协议拿的未开发土地，它的土地成本可能还是5万、10万，但是它却借着周围土地公开竞价的50万、80万为参照物，疯狂地上涨价格。而“8・31”以后公开竞价卖出去的土地，因为开发周期的影响，速度最快的也要在2005年下半年才可能上市。 
    开发商“自己干好事，政府承担责任”的想法，在中国肯定行不通。很快，《21世纪经济报道》上出现了这么一条后来被广泛转发的新闻。 
第二部分
参考附件（2）
    房价涨幅8年最高  建设部不点名批评潘石屹 
    今年以来，全国房价平均涨幅迭创新高 
    根据国家统计局最新统计快报显示，1―8月，商品房平均价格继续大幅攀升。全国商品房平均价格为每平方米2749元，同比增长13.5%，比一季度上涨了6.9%；商品住宅平均价格为每平方米2525元，同比增长11.2%，比一季度上涨了4.7%。房价同比上涨13.5%，这是1996年以来同期的最高涨幅。 
    不点名批评潘石屹 
    建设部9月20日在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的文字稿中特别提到，“部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体不加甄别，大肆渲染，部分消费者跟风，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨”。   
    据建设部一位官员透露，文稿中提到的“部分开发企业”，其中主要就是指以潘石屹为代表的开发商。   
    今年春节过后，一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章被发往京城诸多地产记者的邮箱，作者是SOHO中国有限公司董事长潘石屹。潘在文章中坚定地表示，北京的房价2004年一定会涨。他特别解释说：“在我所有的言论中，我从来没有讲过房价的涨跌，我从来不认为谁能准确地预测市场的价格。这样肯定地说还是第一次。”潘随后还多次重复他的观点。 
    一周时间，潘的言论被300多家媒体、网站转载，“网民留言多难听的话都有”，潘后来告诉本报记者。潘自己的建外SOHO春节后最高每平方米大涨了4000元。 
    建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾随即予以警告：开发商不要不负责任地炒作房价。她认为，造成今年以来房价上升的原因是多方面的，其中个别发展商为了追求更大利润而大肆进行市场炒作，也是其中一个主要原因。 
    这一次，建设部再度将房价上涨的因素之一归咎于以潘石屹为代表的开发商“炒作”。 
    本报记者没有听到潘石屹对建设部有关批评的回应。但北京另一位知名地产商对本报记者说：“如果开发商炒作能够把房价炒上去，那我们就会天天去炒了。” 
    什么在拉高房价？ 
    恐怕很少有人会真正相信，潘石屹等极少数开发商有能力将房价炒上去。   
    建设部认为，除了部分开发企业炒作外，房价上涨的因素还包括：经济适用住房供应比例下降；一些城市中低价位普通商品房供不应求；局部地区商品房阶段性供不应求；土地和建材价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房的增加。   
    北京业内分析人士指出，除了建设部所列举的五大因素外，必须重点提到两大政策：宏观调控和“8・31大限”。 
    一季度房价直线上扬后，4月底房地产遭遇宏观调控。以信贷紧缩和土地紧缩为主要内容的房地产宏观调控，致使开发商的融资成本提高，获取土地更加困难（国家决定5―11月停止农地转非农用地建设审批）。各商业银行内部普遍严格控制了对房地产开发商的开发贷款。   
    “8・31大限”是另一个重要影响因素。停止土地协议出让，实行土地公开交易，将直接带动地价的提高，进而抬升房价。今年上半年，全国协议出让土地的平均价格为10.88万元／亩，而招标、拍卖、挂牌出让土地的平均价格分别为协议出让价格的4.32倍、6.03倍和3.34倍。   
    建设部调研报告 
    建设部在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的文字稿的同时，一份包括分析房价上涨因素及其走势的调研报告，被送往国务院。   
    建设部开出的药方是：当前缓解房价上涨压力的关键，是抓紧市场结构的调整，加大中低价普通商品住房和经济适用住房供应比例。建设部将指导督促各地加强规划和土地供应对房地产市场的调控作用，控制非住宅和高档项目投资，加大普通商品住房用地的供应规模，尽快缓解当前部分地区房地产市场结构性矛盾突出的问题。同时严格控制城镇拆迁规模，确保实现今年全国房屋拆迁总量比去年有明显减少的目标，缓解市场供求矛盾。“如果各地注意把握好节奏，房价总体上可以保持相对平稳”。   
    然而情况并不那么乐观。不仅包括潘石屹在内的大批地产商预言下半年以后，房价仍将继续上涨，不少地方政府也希望房价维持在上涨的通道之中。 
    资料来源：《21世纪经济报道》，2004年9月22日，记者肖阳 
第二部分
参考附件（3）
    需要指出的是，借“8・31”之风来吹房价气球的现象，不仅仅是以上列出的北京开发商们，而是“中国房地产总公司”的成员们，在神州的任何一个茶楼、会议室里共同完成的。一时间所有的矛头都指向了土地主管部门，成都的一位官员对媒体表示，开发商的这种行为，让他们的工作很被动。 
    姑且不论开发商忽悠政府的行为，到底谁败谁胜。光是拿着铁棒政策开涮的行为，就证明了开发商们的本事非同寻常。开发商今天所表现的“冰冻三尺”之非凡武功，反映出购房者所受“非一日之寒”了。 
    “8・31”是开发商给房价吹气的一个政策机会。没有这个机会，他们照样让房价上涨，要知道中国的房价一直在涨，涨了将近十年，这十年来，房产商早就成为“气功专业九段”的高手了。 
    再来看看另一个经常被开发商拿来忽悠的话题――需求问题。开发商说，商业领域需求决定价格，房价涨得这么快，是需求太旺盛，以目前需求来看，中国的房价还可以涨10年。这样的论点可以把人吓出一身冷汗来，但仔细分析后，你会发现这不过是开发商的强词夺理而已。房子的需求的确很大，但是过高的房价早就把他们踢到了门外，房子并没有被无房者得到，而是被有房者以“投资”的投机心态拿走了。开发商故意不去满足需求，让它存在，以便作为涨价的冠冕堂皇的理由。