房地产神曲

房地产投诉，已经和电信行业一起飞跃到行业投诉之首了。人们投诉通信行业，更多针对其霸王条款而言，而对房地产，投诉的则是欺诈行为。霸王条款，是明里欺负人，还不算欺诈；而欺诈行为，是暗地里伤害人，甚至设计圈套来伤害购房者。 
    收集消费者的抗议，愤怒的词语此起彼伏，诸如“承诺的绿地没有了”、“承诺的服务不到位”、“不该修建房子的地方修了房子”、“面积缩水不愿意退房”、“交的定金不退”、“产权证办不下来了”、“一房二卖”等等。以上或多或少属于触犯了法律法规，购房者还可以通过法律途径来维护权力。另外一种情况，法律完全管不了，购房者只能打掉牙齿和着血往肚子里吞，比如，窗户后面就是高压线，周边的空地在入住后施工，旁边有巨大的垃圾处理场，刚入住的新房有裂缝。这些属于开发商有义务告知的，但为了销售，大部分开发商拼命地掩藏。 
    我不愿意用“欺诈”这个词语来定义开发商的种种行为，那是法律的事情，也是小范围内的事情。我觉得“无良”这个词语更适合概括某些开发商。“中国房地产总公司”的无良心态表现为：“不该承诺的敢承诺，该明说的偏偏不说。”这和江湖游医行径相同：“俺的仙丹，从妇科病到皮肤皱纹，啥子毛病都可以医治。只要你掏钱。”与江湖游医不同的是，开发商们不心虚，他拥有众多资源，有一股“南霸天”的气魄，他不但要乱说，而且敢乱说，需要他说但他不想说的，就是打死也不会说。 
    某些开发商以无良心态，对很多人做了很多事情，其中触犯法律的，只是极小的一部分，尚有大量打了法律擦边球的行为。这些行为，不光针对购房者，也针对其他群体，甚至包括政府，比如将房价上升的罪过推给“招、拍、挂”政策，这让该政策很长一段时间处于尴尬之中，左右不讨好。 
    拿破仑尚且和战士们一起喝汤，矛头只对外不对内。而开发商不一样，他不但这么对消费者，甚至也对跟着自己干的“房地产食肉群体”，那些帮助开发商吹风的媒体，谁没有开发商的有钱不付的死账烂账？那些加班加到吐血的广告公司，拿到的广告招标协议，绝大多数是为了骗取推广思路；那些在最危难时刻来救急的销售代理，在项目尚有起色的时候，就被炒了鱿鱼；还有那些拿不到过年钱的民工，以及那些吐血做方案的建筑规划师。这些群体，和普通购房者一样，明里被欺，暗里被坑，更悲惨之处在于，限于身份和生存圈子，他们很少诉诸法律。 
    再来说说最近很热门的于凌罡，作为中国民间集资建房的第一人，火了一阵就被打压下去了。最近又开始火了，但不算是真火，只是关于他的帖子很多罢了，而且大部分帖子是来自开发商群体，话语中无不充满对他行为的嘲笑和讥讽。其实创建自己的家园，于凌罡们何错之有？况且他们说得很清楚，之所以集资建房，是因为买不起商品房。但正是这一点才点了火，因为它无形中触犯了霸权开发商的利益，开发商们想得很清楚，要是于凌罡们成功了，中国将出现千千万万个于凌罡，如果那样，房地产将不是房地产了，这是公开对开发商利益的挑战，危害何其大也。所以，于凌罡们一定不能成功。欺哄和嘲讽只是开始，或许“中国集资建房第一人”将来还会遇到更多意想不到的麻烦。 
    通常，只有两种人可以与“无良”沾边。一是霸王，权力在握，顺我者未必昌，但逆我者一定亡，所以霸王们完全可以不讲良心道义，权力才是一切。另一种无良的人，就是骗子，他们为什么敢于无良，因为他们做的都是一锤子买卖，无后顾之忧。为了这一次将钱捞够，“不该说的敢说，该说的就是不说”。 
    很明显，开发商不是霸王，也不算真正意义上的骗子，但他们至少是一锤子的买卖人，将智者的可持续道路抛在脑后，只管今天，不管明天。所以夸张一点说声“无良”，也不算过分。 
第二部分
首例商品房买卖双倍赔偿官司尘埃落定
    编者按：明天就是“3・15”了。在今年的“3・15”里，房地产的咨询和投诉又居于榜首，再次成为消费者投诉的焦点。为此，本报“3・15”特别报道将目光聚焦在房产维权――开发商将抵押房卖给购房户，双方为此闹上法庭。法院认为，开发商没有书面告知购房者买卖的是抵押房，属欺诈行为，由此判决开发商付出双倍赔偿。据悉，此案是我市首例商品房买卖双倍赔偿官司。 
    花钱买到抵押房 
    市民何彦兴看好江北区金泰成灯饰广场的门面。2003年10月16日，他通过中介公司，与江北区某开发商签订了房屋买卖合同。合同约定，开发商将给他提供一个128平方米的门面，而他将付出1.88万元/米2的房价，而且双方约定，何先生首付40%房款，剩余部分通过银行按揭付款。 
    合同签订当天，何先生通过转账支付了48.32万元房款，可开发商一直没有给他办理按揭贷款手续，也没有将购房合同交房管部门登记备案。无奈之下，何在去年4月2日函告开发商，书面要求办理产权登记手续并支付违约金；两月后，何起诉到江北区法院。 
    何后来才得知，他所买的这套门面已经抵押给银行。为此，他除了请求法院撤销房屋买卖合同外，还提出了双倍赔偿已付房款的请求。 
    不能证明已告知 
    昨日，记者采访开发商的代理律师时，这位赵姓律师称，他们委托了一家公司在代理销售房屋。在售房时，代理公司已将抵押实情口头告知购房户；而且在售房现场，也张贴了房屋所有权证，上面记载了房屋被抵押的事实。只是没有通过书面形式将房屋抵押情况告知购房户，仅仅是程序上的失误，开发商并没有欺诈的故意，不构成欺诈。 
    他还说，按照房屋买卖的一般惯例，购房户应当对房屋信息进行了解核实，如：谁的房屋、谁在销售、房屋的各种状况，而购房户在已经知道被抵押的情况之下仍购买了该房屋，就应自担风险。 
    而江北区法院审理后认为，双方在合同中明确约定，若出售商品房设有他项权利（比如抵押权），开发商应以书面形式公示和明确告之。由于开发商没有证据证明他们已以书面形式和明确告知过购房户，何也矢口否认开发商曾口头告之，为此法院认定，开发商隐瞒所售房屋已经抵押的事实。 
    根据有关规定，法院判决撤销该房屋买卖合同外，还判开发商双倍赔偿何已经交纳的购房款――开发商除了返还48万余元购房款外，还要支付同等金额的赔偿金。 
    原告被告已言和 
    由于输了官司，开发商觉得很冤。他们在去年8月接到判决后上诉到市一中院。市一中院也认为开发商有违约行为，并维持原判。 
    昨日，何告诉记者，他和开发商原本是朋友，他是赌气才打的官司。二审后，他们已握手言和。而开发商在履行了相关义务后，房屋已解除抵押。现在，开发商已经把门面交给了他，并办理了相关手续。赵律师也证实双方已经和解。 
    法官：隐瞒就是故意 
    此案虽然划上了圆满句号，但由此引出的问题却是老百姓普遍关注的。 
    江北区法院民三庭庭长张必元称，何先生购房时，房屋已被抵押，而开发商自己知道却未告知购房者，就是故意。根据司法解释，购房人无法取得房屋所有权而引起纠纷，购房人可请求开发商归还已付房款、利息及其他损失，同时要求开发商支付赔偿不超过1倍房款的损失――人们通常说的双倍赔偿。 
第二部分
三种行为属房产欺诈 
    房屋维权一直是市民关注度非常高的话题，消委、法院、媒体也不断接到有关投诉、诉讼。究竟那些情况属于房产欺诈？面对欺诈，购房户该怎么办？ 
    江北区法院张必元庭长称，最典型的欺诈行为包括隐瞒房屋抵押事实、隐瞒房屋出售事实（就是常说的一房二卖）、隐瞒未取得商品房预售资格。这三种欺诈行为具体表现在五个方面：一、商品房买卖合同签定后，出卖人（包括开发商和个人）未告知购房人又将该房屋抵押给第三人；二、合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三、签订合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四、签订合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五、签定合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。按照有关规定，这些欺诈行为要受到重罚。 
    双倍赔偿，就是对开发商恶意欺诈行为的惩罚性赔偿。 
    在房屋投诉中，被购房户集体炮轰的还有房屋面积“缩水”，这是否属欺诈行为？ 
    张庭长称，面积“涨水”、“缩水”属于质量瑕疵，而非欺诈行为。法律对误差值有明确规定，正负误差不超过3%（含），超过误差值，开发商就是白送；而低于误差值，开发商应双倍返还交纳“缩水”面积房款。