房地产神曲

 
    但是，我也有害怕和忌惮的，那就是国家，土地和钱都在它手里。它打个喷嚏我这里都要地震，不幸的是，它老人家最近可能是经常感冒。 
    没有办法，眼下的环境气候，又怎么可能不让国家打喷嚏呢？枪打出头鸟，一组资料上是这么说的： 
    “当全世界的房地产业的利润都在5%的水平上岌岌可危的时候，中国房地产业的行业平均利润率则在15%以上(这是一个可以告诉税务部门，被大大缩水了的数字)。并且，2002年中国商品房的房价，据说还在一路走高。   
    昂贵的房价造成了这样的恶果，一方面是全国空置商品房超过12500万平方米，其中闲置一年以上的超过50%，占压资金超过了2500亿元，居全国各行业不良资产之首。另一方面则是住房特困户(人均居住面积不足4平方米)达300万，城市危房户达3300万。” 
第三部分
“房地产政治”与新时代来临（1）
    他的说法有道理，而我的价值观真的开始崩溃。无数如我这般自以为是的操盘手，以拼命积累和丰富规划、设计、营销、传播、销售知识经验为骄傲的人，在他洞穿真相的眼睛里，一定显得幼稚甚至愚昧可笑。 
    “不要急着否定自己。”他宽慰我说。 
    “职业经理人的智慧，按照你的说法，基本上毫无用处，那些户型考量、景观规划、社区文化以及生活境界之类，其实都是可有可无的东西。”我开始赞同他的观点，只是不明白，既然可有可无，为什么开发商还要投入支出，甚至花大价钱请国外的设计师，在媒体以整版为单位来烧钱呢。 
    ○  房地产的“政治”手腕 
    “是的，他们对我的生意的确没有多少用，但是对我卖房子还是有用的。” 
    真是奇怪的逻辑。他解释道：“没有他们，我的生意照做不误。虽然大部分楼盘都在吆喝着作秀，但还是有不少楼盘，修得毫无个性，不做任何广告，一样卖得很好。所以说，他们对我的生意没有多少价值。” 
    停顿了一下，他继续说道：“但是，他们可以帮我卖更多的钱，更快地拿到钱。我在乎生意，也想赚得更多，同时也必须考虑现金流的问题，这就是我允许你们这些职业经理人、设计师、物管、媒体、代理公司寄生到我身上的原因。” 
    “原来如此，那么，你请国外的某大师做楼盘设计，在大师和媒体看来，是在为购房者提供生活，而在你看来，是为了提高均价1000元，并提前几个月拿到这笔钱。如果不能更快地得到更多的钱，那么就让什么大师、什么生活统统见鬼去吧。” 
    他哈哈大笑，眼神似乎在对我说一句话：孺子可教也。我对他的观点并不愤怒，虽然感觉这十年来都活在梦中，但他的观点让我感到真实，这就是生意，一切生意皆是如此。 
    “能不能告诉我，你如何控制这些下游者为你的目的服务？”我本以为这个非常内幕的话题，会让他退避三舍，以“太极”方式来周旋回答。因为这也是他所擅长的。 
    “与我的上层食物链怎么斗法，我就保密不说了，你最好也别问。我就给你说说海归规划、媒体小姐、物管大妈、广告嫂嫂吧。”他今天的直爽，真让我有些吃惊。“简单地说，就是理想和现实之间的距离。拿海归规划来说吧，他们即便没有喝过太多太平洋彼岸的水，但脚上至少也沾有几天的洋土，最差的也懂得买几本洋人的书。我给他们的钱，足够让他们去旅行世界了。他们脑袋里的理想，就是给我提出带着腥味的欧洲风情、地中海风情等异国情调，这同时也是他们的理想。但是，我一般要修改他们的方案若干次，我真正关心的是这块土地上要修多少住房面积出来，因为消费者是以面积为单位给我付钱的，所以面积在我看来越多越好，这点不能由着他们胡来。” 
    “既然如此，你为何还要给海归规划钱，不如你自己来做好了。”我说道。 
    “你错了，任何事情都不能绝对，保留他们一部分理想的痕迹，消费者就愿意掏更多的钱。面积可以卖钱，居住理想也是可以卖钱的。” 
    我一下子明白了，国内为什么会有那么多的建筑潮流风，今天流行英法，明天流行德意，后天是地中海，大后天是美国小镇。但是，每种风格又都被改得面目全非。 
    “那么，媒体小姐又是什么理想和现实呢？”我继续问。 
    “媒体小姐帮助我把楼盘的现实，变成消费者居住的理想。你一定会奇怪，理想存在于大脑，现实存在于世界。”我点点头，他说：“不是每一块地都适合理想居住，每一块地都有缺陷，要么太远，要么太近，要么太吵，要么太静。当我拿到郊区的地时，媒体小姐帮我描述郊区的风景，当我拿到城市的地时，媒体小姐帮我教育消费者热爱繁华。归结为一点，一定要将我产品的现实，变为消费者居住的理想。” 
    原来如此，怪不得任何城市的媒体地产版，每一篇新闻看上去都是软文，权威报纸的正刊，就像房产商家养的DM单。在某年某城某项目售楼部，挂着媒体颁发的“最佳建筑质量奖”，而项目才刚刚破土动工。 
    我有点明白了个中真味，总结道：“改良项目的缺陷，不如改变消费者的大脑。”他笑了，我不再问他，剩下几位寄生者的作用我都明白了：物管商都是房产商指定的，业主要换物管比换亲爹还要困难；广告商，显然也是帮助改变消费者大脑的人。 
    我把话题总括起来，笑着对他说：“所以，消费者居住的现实和理想总有一段距离，为理想刚住进这一次现实，又急着为你的新理想而搬家，这也就是我们通常所说的政治手腕。” 
第三部分
“房地产政治”与新时代来临（2）
    “我允许你用政治这两个字来形容它，这本来就是一个信息不对称的行业。”他利落地回答道。 
    “我还可以告诉你，我惯用的两个手段：一为虚炒概念。什么欧洲生活、亲水居住、尊贵身份、运动生活，我知道产品本身并不支撑这些东西，但这都是海归设计和媒体小姐、广告嫂嫂想的主意，和我关系不大。另一点是销售控制。这是一个房地产业才有的名词，利用的就是信息不对称，玩弄消费者心理，卖出更高的价格。” 
    “打住。”我说道，“别把你的秘密给我说得太多，我要是写一本《阳光照到房地产》，把你的黑幕曝光，一定被你灭口。” 
    ○  一个新的时代就要来了 
    “没关系了，这些都是过去的东西，”他显得比我还要洒脱，“你想写就随便写吧。” 
    “你统领着如此众多的行业，怪不得你开最好的车，请全城最有才华的男同志给你打工，请全城最漂亮的女同志给你卖楼。”我呵呵笑道。 
    这句话似乎刺到他的柔弱处，他眉头突然开始紧缩起来，目光严肃地瞪着我说：“你小时候玩过棒子、老虎、鸡和虫的游戏吧？” 
    “你现在不就是老虎吗？管着鸡，也决定着虫的命运！” 
    “呵呵，现在棒子打过来了，再威猛的老虎，也只好乖乖挨打。”他长长地叹出一口气。 
    “世界无处不在食物链，链条每个上家决定着下家，而顶级的上家又被最下家决定，老虎也有害怕的时候，房地产的好日子不长了。”这可能就是他忧愁的根源。 
    “是的，在房地产链条里，每个环节都赚了钱，除了我和刚才说的那几位外，建材、家居、装饰，都是这场政治的获益者，我们这个链条越来越大，甚至成为很多地方的支柱型产业。当然，这一切最终买单都产生在消费者身上。” 
    “食物链条最底层的力量终于让最上层的人士感到压力了，国家调控房价以平稳老百姓的情绪，也可能想分去这个链条的最大利益，不管怎么样，我们的心里和身上都开始感到痛了。” 
    “国家怎么了，不就是一个121文件，一个‘8・31大限’吗？”我说道，“这好像并不影响你继续决定鸡和虫的命运啊。” 
    “此言差矣。”他面容上不再有刚才得意的笑容，“刚才我给你说过，房地产所有的游戏筹码，靠的就是土地和钱，121文件废掉了我的左臂，“8・31大限”又废掉了我的右手，这让我武功几乎全部消失。” 
    “这也许只是一时的风头，潮来了潮又去，你对大风大浪也见过不少，文件嘛，每年总会有几个。”我开始宽慰他，希望这个曾经风光的男人重新振作起来。 
    “这一次和以往完全不同，它意味着一个新的时代就要来了，以往只是风过云走，你难道没有发现这一次是一波接着一波，一波更比一波猛吗？121文件后面跟随了无数的执行细节，‘8.31大限’以前，已经停止了农业用地的审批。”这个我倒是有一些印象，主流媒体曾经连续不断地报道过农民的土地问题，农民兄弟终于打胜了麦田保卫战，看来他的眉头长锁不展，的确是有道理的。