房地产神曲

对于富豪来讲，人性化的空间虽好，但他们更愿意将空间符号化，房子是他们捍卫自己地位的一个武器。那些占地2亩以上、挑高5米以上的大空间，虽然一家人置身其中会顿生寒气，但这正是他们需要的。 
    以上两个例子说明，建筑师们埋藏在心里的“好建筑”情结，都是一厢情愿不攻自破的。城市平民和年轻人追求落脚之处、降低空间成本的做法，主动放弃了建筑师们坚持的建筑美学性和空间的合理性；而富豪的符号化空间需求，又扼杀了空间的实用性和人性化。目前只有一个群落，能满足建筑师的情结，那就是中产，他们喜欢纯美学和人性化的建筑，为什么建筑师的情结和中产的需求如此一致？那是因为从收入水平和社会地位来看，大部分建筑师自己就是中产，他们的建筑学说，只是中产群族的学说。 
    平台规划者在思量建筑形态时，一定要对“完美”有个正确认识，那就是这个世界根本就不存在完美，再完美的技术、功能、产品，都是相对落后的，都是可以升级换代并被淘汰的。不存在所谓的百年建筑，建筑唯一百年不变的真理是：需要的才是最好的。 
    ○  他们需要什么样的环境空间？ 
    请别把环境空间理解为绿化景观等自然元素。虽然所有的楼盘都必须做绿化，绿化是空间的重要组成部分，但它已经和“自然”无关，任何一棵树，种植到城市里，都已经“社会化”了。临街道种树是为了降噪，庭院里种树，是为了创造一个变化的场景――天天看水泥，小区里看看树也不错。这里的树和钢材水泥一样，只是城市平台建筑材料中的一种，从这个角度上讲，请将绿化空间纳入建筑空间的一部分。 
    这里所要讨论的环境空间，是共生意义的社会环境。前面所说，在城市这个平台里，人完成休息、学习、赚钱、购物、交流、情感、繁殖等活动，这些活动都不可能一人完成，而是在一张交织的大网里由多人共同完成的。这张网，就是城市生活平台的环境空间。 
    构思环境空间的规划，最好从食物链条角度去考虑。任何一个群落，都有一个完整的食物链条，一个在群落内部完成所有社会活动的循环体系，并且各不交叉，拿他们的话说，就是每个人都有每个人的活法。以往机关干部的生活范围是“三点一线”，工作状态是“一杯茶，一根烟，一张报纸看半天”，内容是“对上要搁平，对下要摆平，在外有花瓶，回家有暖瓶”，乐趣在“围着杯子转，围着桌子转，围着裙子转”中获得。而前些年的小青年生活则是“看点歪录像，打点小麻将，吃点麻辣烫”。当下职业经理人的生活状态是“起得比鸡早，睡得比狗晚，吃的比猪差，干得比牛累”。要是把这三种人放在一起，你会发现他们完全是三个世界的人，同样是人，却没有多少可以真正交流的话语。 
    好的环境空间规划，一定是群落食物链成员共生的环境――一个浓缩他们世界的小世界。可能有学校、有电影院、有咖啡馆、有茶楼、有会所、有KTV、有麻辣烫、有火锅店、有高尔夫、有酒店、有送水店，总之囊括吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行的全部内容。不同的群落里面，是不同的人做这些店的老板，不同的老板又做不同的店，不同的店又提供不同的服务和装修，收取不同的价格。最后，又反过来要求平台规划者，提供不同的建筑形态去容纳他们。 
    汇总环境空间规划的内容，就是根据群落食物链，按照他们的话语体系，设置装下他们的建筑空间。商业街是很重要的一部分，但美术馆、民俗馆、学校，对某些群落来说，也是不容忽视的。 
    ○  他们需要什么样的群落空间？ 
    这是一个抽象的空间，也是最考验规划者人生阅历的空间。前面已经规划了比较具体的建筑空间和环境空间。现在，你还必须在平台上着力营造、维护、经营这个群落空间。群落空间的重要性在于，只要这个空间一破灭，即便你把建筑空间和环境空间做得再好，成员也会立马作鸟兽散。 
第四部分
第二步：平台规划（2）
    群落空间规划的具体内容是，你要为这个群落提供、维持什么样的群落生存环境。每个群落都有一个严格限制成员行为的体系，这个体系，是他们吸收或者开除成员的标准。对于富人群落来讲，前几年体系的标准只是钱，当你一夜暴富，无论你出身多么卑微，学识多么浅薄，都可以加入他们，10万元一张的VIP卡，就把流氓、骗子等可能伤害他们利益的威胁群体排除在外了。现在这个体系提高了，光有钱还不行，你还得懂得礼仪，有帮助弱小群体的爱心，有诸如高尔夫、收藏等高雅爱好，否则他们就不认同你，认为你是丢人现眼的暴发户，让贫富矛盾激化的罪魁祸首。当然金钱始终是这个群落吸收和排除成员的标准，你要是破了产，他们一脚就把你踢出去了。 
    这套体系，也是群落选举领袖，维持群落发展的恒久工具。举例说明，富人群落的话语体系是“权势、阅历、爱心、礼仪”，群落里面最有势力、最有经验、最乐意帮助别人、最具有绅士修养的人，会成为群落里默认的精神领袖，成为群落的判官长老；而中产群落的话语体系是“知识、品位、财富”，那些能调动最多资源、懂得品位、喝过无数咖啡、以牛奶洗澡、拥有MBA学历、每年自驾车游玩五次、游遍世界的人，会被公认为前途无量者，将成为这个群落的领袖。 
    城市平台的群落空间，实际上与群落的话语体系是融为一体的。在规划时，你得更加在意群落的发展和需求，为他们倡导将公平、文明能够示人的体系，以让此类聚合者一住进来就有客至如归的感受。要让购房者从四面八方搬到新家的那一天起，就能找到自己的价值，在其乐融融的感受中，非常清楚地知道什么该做，什么不该做，做到什么程度会被奖励，做了什么事情会被惩罚。 
    需要提醒的是，群落体系和中国的GDP一样，是快速发展、日新月异的，也和中国的经济结构一样，是复杂而且多样的。从这个角度上讲，每个平台都可以有不同的群落空间，千万不可以用有限的社会经验来判断一切。 
    在生活平台运作的六个步骤中，这一步是最具创造力的，涉及的领域也最为繁杂。所以，规划者一定要有严格的思路，并且要成为一个优秀的资源整合者，以调配各方面的力量来完成。 
    第一步：要有一个明确的平台定位。 
    形成清晰的文字，回答到底是给什么样的人创造什么样的平台这个问题，给出三大空间的方向设想，并明了这类人以往的生活平台是什么样的。为什么定位工作要做得这样细呢？是因为你给出的定位将在下一步，会拆分给所有不同的共建资源，让他们各自去完成其中的细节，而他们的话语体系是各不相同的，所以你必须确保每个下游端口都能理解，并自觉运用到自己的工作中去。 
    第二步：调动三方面力量，去完成三个空间的具体化工作。 
    （1）寻找社会学者、观察家或者群落代表，去完善群落空间的构想，确定既迎合未来又区别于他人和过去的群落体系。 
    （2）寻找学者、商业研究机构，分析群落食物链条的上下游内容，以及他们之间的关系和联系规则。根据关系的重要程度，确定将哪些内容纳入新的平台；根据意向性内容，确定要提供什么样的建筑空间，以让他们更好地进入；根据他们之间的组成关系和联系规则，制定出调动这些资源的方略。 
    招商是调动资源参与到平台的一种行为。但以往的招商行为，都是清一色地抓主力店，靠以大吸小的办法来调动资源。这种业界套路，某些平台适合，但对于很多群落来说是不适合的，特别是那些依靠中小投资者来维持的平台。他们作为主流不能被照顾，就像是对爹妈不孝敬、全向叔叔阿姨献殷勤一样，平台自然是维持不久的。 
    （3）将以上两点的结论，形成三个空间的支持方案，传达给规划设计师，结合总体指标，做楼盘的规划方案。再根据群落对三个空间的需求，进行具体的建筑空间设计。 
    特别需要注意的是，寻找规划设计院、媒体、商业研究机构，乃至专家学者们，必须要根据他们的倾向性来确定是否合作。每个机构都有倾向性，都服务于不同的群落，有的设计师一生只喜欢做中产喜欢的建筑，你要是让他做其他群体的建筑，一方面他的想象力不足，另一方面他甚至会认为是在糟蹋他的理想，仅仅是为了生存和你合作，但内心里都是抵抗的。不光他们，许多学者都有倾向性，其研究方向有的崇富，有的济贫。找到站在目标群落的合作者和机构，一方面他们兴趣在此、经验在此，做事顺手拈来，另一方面他们长期工作积累的资源在此，稍做引导，会对你的平台建设工作带来意想不到的帮助。 
第四部分
土地的硬伤吓退了很多人
    传统的房地产观点对住宅项目的地块有一套惯常的检验标准：处上风上水之端口，外有流水，内有绿树，离灰尘喧嚣远点，而离便利快捷近点……这样的地块最好，房子也最贵，并以此类推判断级别，土地的硬伤多一点，小区的档次就降一些。