让钱生钱

以前房地产崩盘政府没托过市，如今照样不会托市。前车之鉴，不得不察。
    误区三：坐收租金，稳赚不赔
    天底下没有不承担风险只享受收益的事情，然而很多人却幻想这种事情发生在自己身上。像在北京、上海这些大城市，很多人都是买一套房子，然后用于出租，收取租金，以房养房。但是，很多人只是看到人家出租房屋赚钱，而不知道什么样的房子才好租，能赚钱。
    既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。只有地段好的房子才能租出去，只有地段好的房子才能租个好价钱，否则，以房养房的想法只会给你带来噩梦。
    要想获得较好的出租收益，必须考虑出租收益率。从2005年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%，而对于二次置业贷款购房将执行6.12%或更高的房贷利率。所以当前房产投资的资金成本最低付出为5.51%，如果出租房产的年收益率低于5.51%，则出租房屋还会亏本。
    房产出租收益率如何计算？举例如下，某人以成本价购买一套位于石景山区的房改房，两室一厅，建筑面积60平方米，稍后又在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。石景山区的房改房每年须负担取暖费1800元、物业费900元，目前该区域房屋售价约为42万元（包含装修），月租金2000元。为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入1万元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。
    计算：年租金净收益=2000×11-1800-900=1.93万元，年租金收益率=1.93万/（42万+1万）=4.49%。显然，月租金2000元，只有4.49%的年收益率，根本赚不到钱。在该地段、这个面积，2000元的租金都已经算高的了，还幸亏小区交通方便，要是再提高租金就没人来住了。张先生靠出租房屋赚钱的想法彻底破灭了。
    误区四：低进高出，肯定赚钱
    低进高出，这是我们通常赚钱的手段。但是，投资房地产不是简单的低价买进、高价卖出，因为房子不会在你买进之后转手立马卖出，往往要在你手中待一段时间，而且，卖出房产，还要交上一笔费用。如果把这些开支都剔除了，你仍然能赚钱，这才真正算是赚了；如果没有考虑这些因素，单纯地低进高出，也许不但不赚，反而会亏。
    如今，像上海、北京等大城市的房地产连续上涨了几年，总的来说，上涨的空间已经相当有限，很难做到低进，即使你认为它会继续上升，你也得静下心来算一笔账，差价部分刨掉不能省却的3.5%左右的买卖契税加佣金以及这期间你承担的银行贷款利息（以6%计算，两项总计约9.5%），剩下还有多少。举个例来说，一套100万元买进的房子卖出110万元，你才赚到5000元。因此，低进高出，也得看高出多少。
    误区五：不计算房屋折旧
    凡是固定资产，都是要折旧的。这一点看起来很简单，可真正想到这一点的人并不多。其实，房屋，包括装修，都要计算折旧。
    通常，宾馆的装修是按照10年的时间计算折旧的。对于家庭，我们也可以此作参考。如果一套房屋的装修费用是10万元的话，每年的折旧费就是1万元，这笔开销虽然不牵扯到现金流出，可也不是一笔小开支。同样的道理，房产本身也是要提折旧的，只不过折旧的年限长一点，通常是50年，一套50万元的产权房一年的折旧费也是1万元。如果这个房子不是用来自住和出租，不提折旧的话，账面的利润会很高，但实际的收益却很低。因此，以房子作为投资，一定要计算好折旧，这样才能合理制定价位，获取收益。
    第一卷 第19节 房地产投资之原则 
    手机电子书・txt小说库 更新时间:2007-10-30 12:06:18 本章字数:1458
    房地产投资的原则
    投资房地产，一般来说，主要有三种投资方向，即投资写字楼、投资商铺、投资二手房。对于这些不同方向的投资，有着不同的投资原则，下面我们分别来看一下。
    写字楼投资三原则
    原则一：选择区位要准确。因为房产的增值主要来源于土地的增值，而只有城市的主中心区土地的稀缺性才显得突出，增值空间才大。而且城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首要因素。
    原则二：楼房品质要高。写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理，房屋的结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
    原则三：配套服务要完善。一流的硬件设施，只有一流的服务相匹配，才能更加焕发光彩。在配套服务方面，要着重考察信息化配置和智能化配置，如外部宽带接入、网络系统的配置程度与可变性等。物业管理的好坏也是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素。要考察物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。
    商铺投资三原则
    原则一：良好的地段。地段是决定商铺是否值得投资的第一要素。地段决定了人气，如果地段好，即使价格稍微贵一点也是值得投资的。
    原则二：人气。对商铺来说，最有人气的地方才最有价值，这是商界亘古不变的定律。传统商业区人气最为旺盛，各方面设施完善成熟，但一般成本较高；而一些新兴的商业中心，购物环境相对宽松，人气也在逐渐旺盛起来，投资这些新兴的商业中心，成本相对来说要低，升值空间更大。
    原则三：准确的市场定位。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如"电脑一条街"、"餐饮一条街"等，找准市场定位可事半功倍。在社区商铺投资方面需要重点看三个方面：一看周边商业网点是否稀缺，二看人流是否大，三看开发商是否善于商铺的经营。
    二手房投资三原则
    做二手房投资时要多了解市场的价格走势，多看几个小区的房源及其周边环境，然后根据自己的投资计划，选择一套比较有升值潜力的房源。一般来说，有升值潜力的房源并不是当时看起来就很完美，而是未来具有较大的升值空间。投资二手房时应注意以下三个原则：
    原则一：考察房屋结构。考察房屋结构，主要看户型，如果户型太老，设计明显不合理，那么以后很难出租或转卖。另外要考察房屋质量，如管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有开裂或者脱皮等明显问题。
    原则二：考察配套设施。投资二手房不外用于出租或者转卖，要想房子好出租，必须考虑到这套房子一些必备的生活设施以及周围的交通情况，如暖气管道、水、电、天然气管道等。转让的话还得考虑整个小区的配套设施、周边环境，只有配套设施好，房屋升值空间才大，转让才能获利。
    原则三：摸清房子的装修状况。许多购房者在看房过程中，都会发现房屋刚被简单装修过。其实，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。还有些房主以前装修时，对房间的结构、设施设备进行了一些改造，卖房时，还把它作为抬高价格的筹码，但是有些改造存在着不安全隐患。对于这些问题，一定要在签订协议前全部协商好，免得事后难办
    第一卷 第20节 做期货高手 
    手机电子书・txt小说库 更新时间:2007-10-30 12:06:58 本章字数:1657
    青城派-期货
    青城派一向吹嘘自己天下无敌，可是弟子中很少见到高手。期货市场也一样，据说瞬息之间可以从中获取万利，但很少看到有人真的这么实现了。
    青城派的弟子常常互相攻击，往往怕其他的师兄弟爬到自己头上去；而期货买卖双方不断对立、不是你亏就是我赔的局面与此相似。
    虽然青城派一直对外宣传他们有着绝世神功的武林秘笈，但加入青城派还是很具有投机性，这与期货市场十分具有投机性、冒险性的特征差不多。
    在期货市场中，只有看准货物行情、价格总趋势，才能够达到低买高卖的目的，才能从中获利。投资者在买卖两个角色中转变，在买卖双方相互牵制中获取利益。
    期货与一般货物交易不同，它的基本经济功能有两个方面：一是套期保值，二是投机。作为期货市场投资者，不管属于二者中的哪个，一次成功的交易，都离不开对市场的分析与判断。这种分析与判断都是基于对基础和技术的分析。
    期货市场本身是个零和交易，如果考虑到交易手续费恐怕还是负和交易，多数人都是赔钱的。