售罄

这是万科与别的公司的区别，但这小小的区别却造就了万科的众多忠诚客户和良好的口碑。
  其实，从顾客需求的满足来看，一般性的服务，即必须要做到的一些基本服务只能让顾客没有怨言，但做不到，顾客则会产生抱怨；当基本服务做到了之后，另外提供一些附加值的服务给顾客的话，顾客则会产生满意度，当然，附加服务越多，满意度就越高，没有附加服务，顾客一般不会有满意感，但也不会有不满意感；当提供给顾客的服务超出顾客的期望的时候，顾客则会产生忠诚度，成为企业的忠诚客户。
  因此，要在售楼过程中让顾客忠诚，就必须提供一些超越顾客期望的服务，就像章王永庆卖米寻样提供让顾客无法拒绝你的服务；像赌城的那家公司那样提供让顾客产生在你那里买楼义务的服务；提供其他公司，其他人没有提供的一些服务，永远超出顾客的期望。
  服务从小事开始
  “巅峰销售无大事”。在服务顾客、销售的过程中，如果每一件小事都做好了，做到位了，则成交过程中不会，也不需要有大事发生，讲的就是这个道理。这也是为什么冠军售楼代表们在销售过程中，身边总是好像没有什么轰动事情发生的主要原因，良好的、优质的服务总是要求售楼代表们从小事一点一滴做起：
  建立详细的客户资料档案，并完善销售、服务跟进记录；
  按计划，定期、不定期电话访问或服务顾客；
  多运用现代通讯手段服务顾客
  准时、尊重客户时间，迟到应提前通知并致歉；
  言而有信，承诺顾客要留有余地；
  把所有客户都看成是最重要的，好像是百万大客户那样对待；
  把同事当成客户，形成内部协同作业；
  拒绝客户要求时，应给与更多的选择机会；
  打电话要有微笑，有音调变化；
  不时提供一些额外的附加值服务给顾客。
  83、有效化解售楼“磨术”
  在你成交的客户中，从带顾客第一次看楼开始，到该顾客签约成交，带看楼次数最多的看过多少次楼？跟进时间最长的经历多久？同一次看楼中，接待顾客最多的共有几位？
  或许很多人一下子回答不上这些问题，或许还有些人平时没有注意这些细节，已经是记不清楚。但不管结果怎样，在我们的房地产销售中，无论是在售楼过程中，还是在成交后的售后服务中，有的时候，我们会遇到一些顾客犹豫不决，思前虑后的，迟迟就某一件事不做决策或不作为，让我们的工作因此中断，效率低下；还有的时候，买家可会“全民皆兵”，三口之家、或者三代同堂、甚至四代同堂一起前来看楼，这时如果只有春色一位售楼代表带看楼，会被顾客们支使地团团转，或被顾客们问得不知从何答起。这些情况我称之为顾客们的“磨术”，他们迟迟不做决策，经常用“磨蹭”来化解你的成交请求。
  有一次，我接待一位20来岁的年青男性顾客，前后带看了6个不同的楼盘，他就是不满意，并且不断地要求看其它楼盘。我与同事分析该顾客，有的同事就猜想他可能是“同行”，是专门来撬盘的，但我回想起来却不太像，因为，他只有在下班后以及双休日才有时间看楼，不是那种随时约看楼都有时间看楼的那种。排除他是行家后，我还是耐着性子继续安排他看楼，终于在看到第8个楼盘时，他要求“复看”。第二次看得很仔细，并询问价格及其它一些较详细的房屋情况。从直觉，我感觉到他已经看上了该房子了，但最后，他还是不动声色。
  于是，第二天，我决定采取“逼定”手法，制造一些紧张感，可他没有“感冒”，并对我说，首期款要父母给，现在父母正好外出旅游，要三天后才回来。探知决策人不是他后，我只好耐心等待决策人回来再打算。又过了一天，他又要复看，既然顾客喜欢上了这套房屋，其实多看是无益的，我想拒绝他的请求，可他说他的女朋友要一起来，这是他们准备结婚用的房，无奈之下，只好再次复看。复看的结果却让我凉了一截，他的女朋友对该套房子不太满意，要求再看其它房子了，眼看快要煮熟的鸭子就飞走了，现在连约决策人来看楼的机会都没有了，更谈不上什么‘逼定’了。
  大概在其它中介也没看到什么更好的房子，这位顾客又有了回头的意思，开始说怕太吵，于是，又在晚上复看过一次，后来，还在下午复看过一次，要求看一下房屋西晒是否很厉害；最后，在父母的陪同下对该房屋做了最后一次考查，终于尘埃落定。这套房子的成交真是来之不易，前后共看过8个楼盘，13次看楼，就这一个记子就看了6次。好在他没有说要请建筑师来考查建筑质量，及请风水大师前来看风水，要不然，还不知道得多‘磨’几个回合呢。
  对待这种“磨功”深厚的顾客，切不可心浮气躁。如果我没有这份耐心的话，这位顾客则不知道要到那位心平气和的售楼代表那里去成交了。在些一手楼销售中，经常会遇到一些并不急于买楼的顾客，他们以楼市“研究者”的心态去看楼，经常是看上大半年，甚至是一年都还没做决策，如果你不能心平气和、耐心十足的话，又如何可能让这些“研究者”下定买楼呢？
  顾客是我们的衣食父母，‘挑剔’、是他们的权利，作为一位专业的售楼代表必须有“耐心”技接待顾客，只要坚信“只要功夫深，铁棒也能磨成针”，幸运是会降临到你的头上。
  84、顾客永远是对的
  “顾客永远是对的”这句话最早出自何处已是无法考证，但深圳洪湖活尔玛墙上的醒目标语：“1、顾客永远是对的；2、顾客如果有错误，请参看第一条；却让国 开始思考顾客在企业经营中的重要性。沃尔玛创始人山姆指出，事实上，顾客能够解雇我们公司的每个人，他们只需要到其它的地方去花钱，就可以做到这一点。由此可见，衡量企业成功与否的重要标准就是让顾客，即”我们的上帝“满意的程度。
  “顾客永远是对的”是许多商业服务行业奉行的一条准则，不少企业都把“顾客永远是对的”、等类似的口号列入其企业宗旨，同时，也出现在许多企业的广告创意之中。更有甚者把“顾客永远是对的”理念推至极致撰文‘爱顾客七守则’，其文如下：
  第一条：顾客绝对不会有错
  第二条：如果发现顾客有错，一定是我弄错。
  第三条：如果我没弄错，一定是因为我的错才害顾客犯错。
  第四条：如果是顾客自己弄错，只要顾客不认错，他就没有错。
  第五条：如果顾客不认错，我还坚持他有错，那就是我的错。
  第六条：总之，顾客绝对不会有错，这句话绝对不会错。
  第七条：顾客根本不会有错，想要讨论顾客会不会错，就是一个大错。
  只要是在服务业及销售业工作的人，企业一般都会对其进行‘顾客永远是对的’观念培训，教导他们不客顾客有多不讲理、多冲动、多过分，都要求保持冷静，闭上嘴，绝不跟顾客争吵，尽量满足顾客、安抚顾客，让顾客满意消费。然而，服务人员与顾客产生分歧和矛盾是难免的，提倡“顾客永远是对的”，就相当于规定了“商家责任制”。一旦出现顾客对商家提供的服务不满意时，商家就必须承认自己的过失，承担更多的责任，而不是和顾客争执到底，否则“文明服务”“顾客至上”也只不过是一句空话而已。
  此外，“一样米养百样人”，服务业往往需要与顾客面对面地接触，而面对各种不同的顾客，标准化作业程序仅能维持基本的服务水准。有些顾客有时会提出过分的要求，或者故意为难，甚至有无理取闹、无事生非等，面对这些顾客我们还能“顾客永远是对的”吗？到底“顾客永远是对的”这句话我们应如何理解及运用呢？
  一、“顾客永远是对的”是种态度
  首先，作为一个售楼代表无论在售楼过程中，还是在售楼后的服务中，都要有非常强的服务意识。买楼者是我们的衣食父母！而有极少部分买楼者可能出现故意为难等现象，但处理这些事件时我们的态度首先就要以‘顾客永远是对的’来要求自己，控制住自己的情绪，不要立即与顾客发生冲突，或者立即指正顾客。每当我们濒临情绪失控的边缘时，我们就试着站在顾客的角度来思考，不要随意就生气。其实在与顾客的争执中，即使你赢了，又有什么用呢？你可能赢得了争论，但却永远失去了这位顾客。因此，一旦面对想争执的顾客时，我们的就必须用“顾客永远是对的”态度来稳定顾客的情绪，再通过巧妙的引导，平息顾客的不满。
  二、光说“顾客永远是对的”是不够的
  一天，一个老太太带着一个轮胎。来到了诺兹特连锁店要求退货，她坚持说这只轮胎是这里买的，其实这家店从来就没有销售过这种轮胎。售货员很有礼貌的向她解释说我们店里从来就没有销售过这种轮胎，你肯定搞错了。“不”老太太坚持说：我肯定是这里买的。只要我不满意就要退货。最后，销售人员和主管商量后，他们决定接受“自己的轮胎”并且态度相当好地给客户办了手续。老太太很满意的离开了，从那以后，她就一而再的在这家店里买东西。这位老太太成了连锁店忠实的客户。