王牌销售人

    2月15日那晚小南阳的饭局勾起了大家对往事的回忆，在辗转回忆中，张天娜的思绪再次回到了，2021年的深圳房地产市场。
    从小南阳酒楼回来的第二天，张天娜就约好了几位公寓的开发商老总们，这次她一改往日私约策略，转为邀请大家一起来他们公司集体参会，讨论未来对策。
    公寓现在面临的是同一个难题，此刻开发商们要联合，同策同力才是解决问题的关键。
    这个会议开的很长，但也很有效果，大家面临的难题是一样的，所以彼此都是敞开了心扉诉说，会议直到下午6点30分才结束。
    自2018年国家出台对深圳公寓的监管政策后，曾经火热的公寓投资潮一扫而去。
    这个监管政策中最厉害的就是不允许以公司名义购买，购买后在5年内还不能转手。这对于炒楼的人来说，是个致命的打击。
    在这些老大难公寓中，有一个是最让张天娜头疼的，它就是位于宝安区的“宝元世纪”，此项目的老板伍贤忠是黄中豪的好朋友。
    两人不仅是老乡，更是当年一起闯荡深圳的发小，交情那可谓深厚。
    张天娜此刻头疼的原因是，“宝元世纪”公寓还不是一个小体量项目，它体量庞大，高达千万平方米，可以说是伍忠贤的全部身家。
    伍老板跟黄中豪一样大，生于1970年，在1988年的18岁就从老家来到深圳。
    跟黄中豪投身卖楼做中介销售员不一样的是，他来到深圳，先是做水电工，后来逐渐发展成为小包工头再到大包公头，这个进程的转变用了10年时间。
    1998年，28岁的伍贤忠正式成立了一家，名叫深圳市宝元房地产工程技术有限公司。
    为何叫这个名字？其实还是源自于老板自己的名字。
    因为老板伍贤忠在没有发家之前，名字就叫伍宝元。
    发家后，大家都学前辈，请来风水先生看相，然后改了一个更合适未来发展的名字。
    广东人太信风水了，追溯到深圳现在的房地产圈中，我们发现几乎有80%的老板都因此改过名字。
    2000年，深圳市宝元房地产工程技术有限公司，再次变更为深圳市宝元房地产开发有限公司。
    因为经过两年时间的发展，公司在接了几个楼盘的工程施工后，资金实力有了，而此刻的地价又是非常便宜，所以伍贤忠立刻动起了做房地产开发商的想法。
    这个想法其实还是基于做开发商比工程承建商更赚钱。
    相对于求爹爹告奶奶接工程的乙方来说，甲方似乎更有江湖地位。
    第一桶金积累完毕，伍贤忠还不敢全身试水，只是拿了公司账面上5000万元中的20%，即1000万元，购买了跟他很熟的位于福田新沙附近的一个小地块。
    拿到这块小地，伍贤忠连建筑施工图纸都没有花钱找设计院，直接在他们之前施工的其它楼盘基础上，改动下给排水和电路等小细节，做成了一栋高达25层，3梯15户，面积在30-45平米的小户型楼盘。
    这就是宝元集团的第一支花：新沙名苑。
    因为是自己施工，工程进度也很快，施工到三分之一的时候可以卖楼花，让伍贤忠没有想到的是，这个楼盘最后竟然卖了均价5000元。
    2001年前后，整个深圳的中心从罗湖往福田西移，所以此刻福田区的房价是整个深圳最高的。
    全部卖完，伍忠贤发现不到一年时间，这块地竟然获利2000万元，远比自己做工程施工高多了，于是正式对外宣布，决定进军深圳房地产市场。
    对于做生意来说，做生不如做熟，于是宝元地产就在新沙片区继续生根发芽，一个接一个的开发小项目。
    截至2017年，宝元地产在此地域陆续建起了20多个小区，获利丰厚。毫无疑问，它也成为了此区域的一霸之主。
    然再好的位置总有开发完的时候，当这里已经没有土地和旧改耕耘的时候，伍老板也意识到了危机，决定走出去拿地，这才有了现在的宝元世纪楼盘。
    对于宝元世纪这个楼盘来说，伍贤忠是聪明反被聪明误。
    如果不是因为当年的一念之差，这个楼盘不仅不会卖不动，而是早就被抢光，而他伍贤忠也早就进入千亿富豪之列，而不是现在的即使全部卖完，他也就勉强进入百亿富豪之列。
    这一念之差是什么呢？
    原本这块地的性质是住宅，但是当年批地的一个领导说，周边都是住宅，怕以后不好卖，让他考虑下改为商业性质，因此此区域最缺的就是一个大体量的商业综合体。
    伍老板想想领导的话也是对的，于是大笔一落，改就改。
    于是宝元世纪这个兼具五星级酒店、高档商场和高档公寓的项目，就这样诞生了。
    而对于好友黄中豪来说，现在人生最大的遗憾，就是当年在伍贤忠拉他一起做开发的时候，他满足于现状，满足于自己销售代理公司每年有上百万稳定营收时放弃了，所以后来与众多好友以及伍贤忠相比，他不仅没有百亿的身价，勉强就是进入10亿以上的富豪。
    这就是当年选择做开发和选择做销售代理的根本区别。
    开发商可以一夜暴富，代理商再勤恳，也很难出头暴富，除非上市，圈股民的钱。
    黄中豪庆幸的是，当年的那些好友们还一直没有嫌弃他，都把公司的销售业务签给了他的中豪方地产代理。
    宝元世纪是宝元地产目前唯一的一个楼盘，但你千万别小看这个楼盘，这个楼盘的总建筑面积高达500万平米，按照现在销售均价6万元计算，总销售额是1200亿左右。
    如果去掉拿地、建筑成本、银行的贷款利息等，那么全部售完，伍贤忠个人500亿元的身价是稳稳的。
    但遗憾的是宝元世纪公寓此刻根本销售不动，而银行的利息成本，却是每年都在增加。
    宝元世纪整个项目分为6期面市，第一批单位30万平米是2017年面市的，项目开盘以5万元起价，此刻周边的住宅价格在7万元左右。
    第一批单位推出市场，因为位于宝安中心这个良好的位置，加上有燃气通道，同时又是启动了二三级联动，所以卖得很好，几乎是开盘一个月走了60%的量。
    随即进入到2018年初，在意识到全深圳公寓量增多、与住宅相比涨幅慢，开发商又不断提价之后，宝元世纪二期30万平米开盘迎来了僵局，开盘销售不过30%。
    这个销售量虽然不是深圳市场上最差的，但是面对后期那么大的体量，开发商慌了，前期回笼的资金实则连银行的贷款都不够还。
    就这样晃晃悠悠的卖到了2019年的年底，也不过才销售了80万平方米，随即就迎来了2020年的疫情，这一年更是惨不忍睹。